На Василеостровском районе Санкт-Петербурга наблюдается интенсивное строительство. Несмотря на то, что этот район занимает небольшую долю в общем объеме новых строений города, он пользуется высоким спросом. Ограниченная территория острова приводит к появлению новых проектов либо через редевелопмент, либо на намыве.
Есть что выбрать
Согласно отчету Дмитрия Ефремова, начальника управления ценообразования и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», доля Василеостровского района в общем объеме предложения жилья города составляет около 8-9% в период с 2022 по 2023 год. Спрос на жилье на этом острове остается стабильно высоким из-за его особенного местоположения и привлекательности для проживания.
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест», подчеркивает, что развитие острова, включая северный и южный намывы, новый пассажирский порт и другие инфраструктурные улучшения, привлекает как девелоперов, так и покупателей. Жилье на Васильевском острове соответствует его привлекательности, предлагая квартиры с потрясающими видами на Финский залив.
Спрос на недвижимость на острове растет как в исторической части, так и на намывных территориях. Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), сообщает, что за первое полугодие 2023 года в продажу поступили новые объекты различных ценовых категорий. Например, были проданы объекты класса «массмаркет» и «бизнес» с общей площадью 19,8 тыс. кв. м.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, сообщает, что в течение последнего года количество проектов на Васильевском острове осталось стабильным, составляя 24 проекта. Однако появились два новых проекта, а в двух комплексах завершились продажи. По ее оценкам, доля предложения на Василеостровском острове сократилась с 6% до 5% в общем объеме предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга.
Что касается цен на жилье, то средние цены за квадратный метр в исторической части острова составили 290,3 тыс. рублей для сегмента «массмаркет», 360,4 тыс. руб. для класса «бизнес» и 430,7 тыс. руб. для класса «элита». Цены на намыве значительно ниже, чем на острове. Наибольший спрос среди покупателей наблюдается в классе «комфорт плюс», а также в классе «бизнес», который продолжает расти. Апартаменты представляют 3% от всего рынка первичной недвижимости Васильевского острова.
Жизнь на острове остается востребованной из-за его близости к центру города и разнообразия предложений в разных ценовых категориях. На Василеостровском районе в продажу выходят объекты различных ценовых классов, что делает его привлекательным для потенциальных покупателей. В 2023 году наблюдается увеличение числа сделок и объема продаж в сравнении с прошлым годом. Спрос на жилье в исторической части острова значительно возрос.
Таким образом, Василеостровский район остается одним из ключевых районов строительства в Санкт-Петербурге с высоким спросом на недвижимость разных категорий. Активное строительство и разнообразие предложений делают его привлекательным для потенциальных покупателей.
Жизнь на острове
По мнению Николая Гражданкина, руководителя отдела продаж компании «Отделстрой», Василеостровский район всегда был востребован из-за своего близкого расположения к центру города. Однако предложение жилья ограничено из-за невеликой территории острова, и эту проблему решают путем намыва.
«В 2022 году на Василеостровском районе появилось в продажу восемь новых объектов», — утверждает Ольга Трошева. — «Этот район является одним из наиболее активно застраиваемых среди центральных районов Петербурга. Здесь доступны объекты разных ценовых категорий. Таким образом, если клиент хочет приобрести жилье в центре, соответствующее его бюджету, Васильевский остров может быть оптимальным выбором».
Согласно отчету за первое полугодие 2023 года, на территории острова было реализовано около 1,4 тысячи квартир, что на 26% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Этот рост спроса наблюдается преимущественно в исторической части острова, где спрос увеличился вдвое по сравнению с первым полугодием прошлого года.
Татьяна Халилова сообщает, что с января по август текущего года было реализовано 65,4 тысячи квадратных метров, что составляет 7% от общего объема продаж на первичном рынке города. Продажи увеличились на 2% по числу сделок и на 4% по объему квадратных метров по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.
Большинство сделок на первичном рынке приходится на проекты класса «комфорт плюс», составляя 60% от общего числа сделок с квартирами и апартаментами с января по август 2023 года. Доля ипотечных сделок составляет 82%, что на 9% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года.
«Согласно нашим оценкам, к концу сентября в Василеостровском районе было продано около 130 тысяч квадратных метров строящегося жилья», — отмечает Дмитрий Ефремов. — «Для сравнения, за весь 2022 год в новостройках этого района было продано 120 тысяч квадратных метров. По итогам трех кварталов текущего года доля района в продажах первичного рынка жилья Санкт-Петербурга превысит 7% (по метражу). В 2022 году Василеостровский район занимал 6%, в 2021-м и 2020-м — 4% и 3% соответственно».
Места надо знать
Развитие строительства жилья на Васильевском острове происходит за счет двух основных методов: редевелопмента и использования намывных территорий. Николай Гражданкин подчеркнул, что на намыве преимущественно строят жилье массового спроса (массмаркет) — это высотные здания с ограниченной социальной инфраструктурой и сложностями в транспортной доступности.
Он также отметил, что историческая часть острова развита более интенсивно, с наличием социальных и торговых объектов, включая гипермаркеты. Закрытая амбулатоорная карета решает проблему изоляции острова от города в период разведения мостов. Новые здания возникают на месте бывших производств, которые из-за проблем с логистикой переезжают за КАД. Много зон под редевелопмент на острове, такие как район Смоленки, набережная Макарова, 17-я линия и другие.
Согласно данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в исторической части острова строится 119 тыс. кв. м жилья массмаркета, 61,5 тыс. кв. м — бизнес-класса и 86 тыс. кв. м — элитного класса. На намыве девелоперы имеют возможность реализовать более крупные проекты с собственной инфраструктурой и большей площадью благоустройства. Например, проект GloraX Premium на Василеострове предусматривает общественные пространства с променадом, сухим фонтаном и амфитеатром, открытые для всех горожан.
Эксперты отмечают, что проекты в исторической части Васильевского острова имеют более ограниченную этажность и камерный характер из-за строгих ограничений по высотности и архитектурным требованиям, соответствующим окружающей застройке. В то время как проекты на намыве позволяют реализовывать современные архитектурные и инфраструктурные решения.
Успеть за быстрыми переменами
По мнению Ольги Трошевой, необходимо развивать транспортную и социальную инфраструктуру, а также общественные пространства на Васильевском острове, чтобы создать комфортную среду для его жителей.
Николай Гражданкин также отмечает нехватку общественных пространств типа «Севкабель Порта» и зеленых насаждений на Васильевском острове. Он подчеркивает, что застройка способствует развитию дорожно-транспортной сети.
Сергей Степанов добавляет, что рядом с Галерной гаванью планируется строительство новой Шкиперской развязки ЗСД, а к 2030 году планируется открытие станции метро «Гавань». Также развивается социальная инфраструктура с новыми детскими садами и школами.
Татьяна Халилова подчеркивает, что активная застройка Васильевского острова началась после строительства ЗСД, улучшив транспортную доступность района. Однако для полноценного развития необходимо создание торговых объектов, мест досуга и парков.
Она также отмечает, что сейчас застройщикам предъявляют строгие требования по обеспечению инфраструктурой новых проектов. Во многих жилых комплексах предусмотрены детские сады, школы, зоны для прогулок и спорта. Намывные территории оснащают базовой социальной инфраструктурой, дорогами, парками и медицинскими учреждениями. Например, проект GloraX Premium Василеостровский предусматривает гастрономический кластер, фитнес-клуб, кинотеатр и другие объекты для комфортного проживания.
Место для стройки
Новый виток развития территории района ожидается в перспективе на намыве, прогнозирует Ольга Трошева. К 2034 году там будет еще 143 гектара земли, почти 1 млн кв. м недвижимости, включая 700 тыс. кв. м жилья.
— Кроме того, в исторической части Васильевского острова остается потенциал развития путем редевелопмента промышленных предприятий и реконструкции ряда объектов, — добавила она. — Так, например, на сегодняшний день в разработке находятся участки бывших заводов «Кожа», «Электроаппарат», «Вперед», территория ВНИИ радиоаппаратуры и другие. В целом на месте бывших промзон Васильевского острова появляются не только новые жилые комплексы, но и новые культурно-общественные пространства, которые становятся зонами притяжения.
— Площадь промышленных территорий на Васильевском острове, для которых потенциально возможен редевелопмент, оценивается как минимум в 1,5 млн кв. м, — отмечает Татьяна Халилова. — Преимущественно это территория общественного пространства «Севкабель», где сейчас начинается редевелопмент заводских площадок, а также здание Морского вокзала. Перспективной локацией является Гавань и участок между Галерной гаванью и ЗСД. В ближайшее время появится новый жилой комплекс на территории бывшего эскалаторного завода имени Котлякова. Кроме того, планируется застройка северо-западной части намыва.
Продолжается локальное строительство и в исторической части — так, «Строительный трест» получил в сентябре разрешение на строительство рядом с Галерной гаванью — здесь реализуют проект бизнес-класса.
